案情简介

2007年农历腊月23日，被告齐某找到时任原告李某居住地村委干部马某、李某、王某三人，邀请三人作为中证人到原告家中商量购买原告房屋事宜，当时原告李某一家四口（李某夫妻、李某儿子及儿媳）均在家中，双方经协商签订了买卖房屋协议。协议中约定了房屋四界、价格、旱地转让事项、付款方式等相关事宜。卖方签字有原告及其儿媳，买方签字为被告齐某，中证人分别在协议上签字。次日齐某交清了70000元买房款（根据当时市价，此价格包含原告所使用的土地），原告李某给其指明旱地的地址及四界，并将宅基地登记表及房屋钥匙交给被告，被告随后即搬入了所购的房屋居住至今，并耕种着原告指定的旱地。现原告李某起诉至法院，称协议上没有妻子签字，且协议内容是卖房不卖地，请求确认买卖协议无效。

案情分析

本案所涉争议焦点为买卖协议是否有效，分为两部分：1、在只有夫妻一方签字的情况下出卖共有房屋如何认定协议效力；2、土地流转程序是否合法有效。

法官论理

关于第一部分，被告与中证人在原告李某家中与其签订买卖房屋协议，签订协议时原告一家四口均在场，其妻子明知双方在签订买卖房屋协议但未提出明确的反对意见，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的司法解释（一）》第十七条第一款（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，在原告妻子在场未明确表示反对的情况下，由李某在协议上签字，被告齐某有理由相信原告妻子同意李某的意见，故原告提出此份协议侵害原告妻子合法权益的主张，应不予支持。

关于第二部分，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据，原告提出买卖协议中不包含土地流转内容，70000元仅为被告购买原告房屋的价款，请求法院确认该协议关于土地流转内容无效的诉讼请求，因无证据证明，且与当地交易习惯、当时的房屋买卖及土地流转价格不符，应不予支持。原告提出该土地流转未办理登记手续，主张土地流转部分无效，因《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”被告购买原告房屋时有村、组干部参加，且经村集体经济组织同意原房屋买卖、土地流转，故原、被告双方签订的《买卖房屋协议》并不违反法律禁止性规定。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”上述规定明确流转备案并非土地承包合同有效的必备要件，原、被告所签订协议亦不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该《买卖房屋协议》合法有效，对原告的主张应不予支持。

法官寄语：依法成立的合同受法律保护，当事人应依照合同的约定全面履行自己的义务。在实践中，有大量因订立合同时条款不够明确具体，语意容易产生歧义引起的合同纠纷，在订立合同时，需要多一份耐心和仔细，提前了解一些合同相关的法律条文，前期准备工作做到位，会避免很多问题的发生。